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作者 项先权：浙江新台州律师事务所主任，法学博士，博士后 刘 涵：浙江新台州律师事务所疑案研究中心研究员，法律硕士 买房几乎是每一个成家立业的老百姓都不可避免的一件大事，在交房环节，开发商将钥匙交给买受人能否算商品房已经交付使用？以下结合一则案例说明之。 一、案情与裁判 1、案件名称： 任某诉豫某公司商品房销售合同纠纷案 2、案情来源： 河南省淮滨县人民法院（2019）豫1527民初3675号 3、案情简介： 原告：任某。 被告：豫某。 2016年4月28日，原告任某与被告豫某公司签订《商品房买卖合同》，约定原告任某购买被告开发建设的商品房，商品房款合计XXXX元，买受人按其他方式按期付款；出卖人应当在2017年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定条件的商品房交付买受人使用……第11条约定：“交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第8条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”2017年5月4日，原告任某收到涉案房屋钥匙，并与被告物业办公室签订《装修保证协议书》。合同签订后，涉案房屋到原告提起诉讼为止，尚未办理房产证。被告豫某公司也未证明其在交付涉案房屋钥匙时出示了《商品房买卖合同》第11条约定的出卖人交付房屋时需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 因此，原告任某向本院提出诉讼，请求：判令被告豫某公司向原告支付违约金45188.6元(从2017年2月1日起计算至2019年9月29日，共计971日);判令被告立即对原告的房屋进行验收、交房;判令被告立即为原告办理房产证并承担全部责任;判令被告规范物业管理;判令被告承担本案诉讼费。 4、一审判决： 河南省淮滨县人民法院经审理认为： 被告豫某公司于本判决生效后二十日内给付原告任某违约损失赔偿金10333.8元;被告于本判决生效后三十日内协助原告任某办理房屋权属证书。 宣判后，原被告均未上诉，判决已经发生法律效力。 |
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二、相关规定 《中华人民共和国合同法》第60条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第107条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第一款 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第31条 买卖合同当事人一方因对方违约获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。 |
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三、典型案例或做法 案号： 周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案/浙江省宁波市中级人民法院民事判决【法宝引证码】CLI.C.8643339 裁判立场： 原告周显治、俞美芳与被告众安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告在该《双方同意书》上言明“经本人与众安公司协商一致，本人按照合同约定时间配合办理相关交房工作，以便按期办理相关产证等手续，但不领取X幢X号钥匙等物料”，该文字表述并没有包含被告无须书面通知原告方办理房屋交付手续的意思表示，只是原告表明愿意按照合同约定的时间配合被告办理相关交房工作，即并未免除被告的书面通知以及签署交接单等义务，因此商品房达到交付使用条件后，被告仍应当按照合同的约定以书面的方式通知原告方办理房屋交付手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单等，且不仅仅局限于“领取X幢X号钥匙等物料”。 案号： 刘虹与章丘市碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书/山东省章丘市人民法院(2017)鲁0181民初5531号 裁判立场： 商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单，交付符合合同目的、能够正常居住使用的房屋等。本案中，刘虹如何取得涉案房屋钥匙不得而知，但碧桂园公司交付的房屋质量存在问题是不争的事实，双方亦未签署正式房屋交接手续，碧桂园公司确实存在逾期交付的事实。在此情形下，刘虹可以主张按照合同约定解除合同并支付相应违约金。 案号： 云浮市亘生经济发展有限公司、黄柳明房屋买卖合同纠纷案/广东省云浮市中级人民法院(2018)粤53民终640号民事判决 裁判立场： 根据双方合同第九条、第十一条的约定，涉案商品房的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，并在2016年9月30日前交付房屋给被上诉人，在交付日期届满前15日上诉人应书面通知被上诉人查验房屋和办理交付手续，被上诉人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。被上诉人在2016年10月21日已领取钥匙，但上诉人亦表示当时被上诉人是“借用”钥匙用于装修，即并非确认收楼，虽然上诉人认为被上诉人在起诉状中表示“到了2016年10月，被告欲向原告交付房屋”，但涉案商品房于2016年11月4日取得竣工验收备案证明文件，才符合交楼条件，在涉案商品房未符合交楼条件前，被上诉人有权拒绝收楼。本案现有的证据并不能证实被上诉人已同意收楼。故上诉人认为已交付房屋的理据不足，本院不予支持。 |
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四、法理分析 首先，开发商的交房义务既包括法定义务又包括约定义务。法定义务是指由国家立法机关或有权机关，根据法定程序所制定和颁发实行的法律、法规中明文规定的开发商所必须履行的某种“责任”。如建设部在《商品房销售管理办法》中规定，房产开发商应协助买受人办理房产证，其中开发商应协助办理房产证便是开发商的法定义务，也就是说无论在合同中是否约定，开发商都必须要协助买受人办证。而约定义务是指经双方协商一致，确定的义务，按照《合同法》第52条的规定，只要该义务的约定不违背法律法规的的强制性规定，该约定义务就具有法律规则属性，双方当事人必须遵守。比如本案中当事人约定开发商应当书面通知买受人办理交付手续，其中出卖人的书面通知就是当事人之间的约定义务。虽然法定义务与约定义务概念相区分，但是二者外延上也存着着重叠，约定义务是当事人意思自治的体现，其中有许多都是依据法律制定的，这些法定义务同时也成为了当事人的约定义务。 其次，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，交钥匙这一行为只是开发商履行的部分义务。根据《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第11条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”虽然通常司法实践中将交付钥匙认为当事人对房屋的转移占有，但是根据原告与被告所签署的《商品房买卖合同》第八条和第十一条中所约定的，出卖人应当在2017年1月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，房屋达到约定的交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人还应当出示合同第8条规定的证明文件，并签署房屋交接单。另外，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。可知，本案中合同当事人对房屋的转移占有另有约定，故应当视为当事人履行合同约定的全部条件才算转移占有。所以，根据双方约定，出卖人的交付义务除了交付钥匙以外，还包括了书面通知买受人办理交接手续、出示相关证明文件、签署房屋交接单、以及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等义务。 |
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最后，开发商应承担相应的违约责任。本案中原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属于有效合同，对合同当事人具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。由于本案开发商并未完全履行交房义务，所以原告可以向被告主张违约责任，要求其继续履行合同并赔偿损失。对于违约金的计算，当事人有约定的按约定，没有约定的，可以依据《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第17条第3款规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。或者是参照《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第18条的规定，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 但是，由于原告任某于2017年5月4日接收涉案房屋钥匙并装修入住，也是自身受益的行为，故根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定，买卖合同当事人一方因对方违约获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院在计算违约金时，也应考虑损益相抵的原则。 |
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我国新颁布的《民法典》中对商品房买卖涉及的法律问题并没有具体规定。不过当事人仍可以依据《民法典》物权编和合同编的相关规定解决此类问题。就本案而言，虽然原告在物权变动之前已经占有该房屋，但由于案涉商品房未办理登记等手续，任某并未取得完整的物权。依据《民法典》第215条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可知，虽然商品房等不动产物权变动，必须经过登记，但物权未办理登记等手续的，不影响合同的效力，也就是说，虽然任某对该商品房处于无权处置状态，但是该无权处置是由于开发商违约引起的，商品房买卖合同仍然有效，所以任某可以向开发商主张违约责任，并要求其继续履行合同。 |
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