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作者 项先权：浙江新台州律师事务所主任，法学博士，博士后 刘曙东：浙江新台州律师事务所疑案研究中心研究员，法学硕士 |
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新冠肺炎突发，各省陆续启动了重大突发公共卫生事件一级响应，为避免大规模的人员流动与聚集给疫情防控带来不便，各地已延迟复工或推行线上办公。各项举措固然会造成经济损失，致使公民收入波动而短期内入不敷出，引发租金、房贷、车贷、花呗还款难以为继的现实问题。 |
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近日几则有关租金的新闻引发热议：其一，1月28日，万达商管集团对全国万达旗下323个万达广场所有商户免除在1月24日至2月25日期间的租金以及物业费，预计所免租金将超过30亿元（商铺租赁）。其二，2月3日西安市灞桥区张家坡村，近百户房东主动给因疫情不能返城的房客减免房租，预估减免房租达20万元（住房租赁）。对此，大家各有说辞，有人认为此次疫情属于不可抗力，自身也因停业或无法返城使得先期的合同目的无法实现，故应当予以减免；也有人认为事态百样，不可一概而论，更不能站在道德的制高点上慷他人之慨，减免是情分，不免是本分。那么，主张减免疫情期间的租金是否具有法律依据呢？以下我们做一分析： |
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01、新冠肺炎是否属于“不可抗力”，房屋的承租方可否以此为由向出租方主张减免租金？ 《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《合同法》第118条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。” 本次疫情是否构成承租方不可预见、不能避免且不能克服的不可抗力？不可预见强调对某一事件的发生常人无法预先洞察，不可避免强调行为人尽其所能仍旧无法避害，不能克服强调行为人已尽人事仍旧无法克服既成的客观损害。形式上新冠肺炎似乎确属不可抗力，承租方大可以此为由向出租方主张减免租金，但在具体案件中需具体问题具体分析，不仅在性质上要区分商铺租赁与住房租赁，而且在具体案件中也要考虑到租期长短的不同。 首先，对于商铺租赁者来说：自疫情防控阻击战打响以来，各地餐饮娱乐等公共场所多受行政举措所迫而停业关门。对此种情形，承租者的确无法预见、无法避免且无法克服故援引不可抗力规则请求减免租金，似乎情有可原。倘若并非行政强制而停业关门，仅是由于疫情期间客流剧减、市场波动所致损失，应属于正常的商业风险不能适用该规则。至于租期的长短在商铺租赁中似乎影响不大，毕竟商业社会收益与风险并存，不能因为短期租赁更加注重当时的市场环境而予以倾斜保护。其次，对于住房租赁来说：因春节假期返乡过年或外出旅行，后因疫情期间的人流管控而滞留外地，致使房屋空置且收入减少，但由于政府颁布了各项惠民政策扶持小微企业，企业也随机应变多已推行“线上办公”，公民的基本收入仍有保障，假期房屋空置也属正常。故虽受疫情影响但尚属风险社会的合理波动，不可以此为由请求减免租金。但住房租赁事关公民温饱，仍需具体问题具体分析，应进一步考虑到租期的长短，笔者认为社会生活瞬息万变，长期的住房承租者对于疫情等社会风险当具一定的预见性，但短期的临时租赁（以不足6个月为参考）其目的单一、直接，此种情形若由于疫情缘故致使房屋长期闲置，应属不可抗力。最后，在“非典”疫情后些许商铺承租者请求减免租金的案例中多数法院予以支持，其观点上有认可疫情属于不可抗力的，但多依据事实，基于公平原则的考量而对双方当事人的利益予以平衡。还需注意的是若确要以不可抗力为由望减免租金，无法如约履行的当及时告知对方，避免损害的扩大。 |
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02、新冠肺炎的突发是否属于合同履行中的“情势变更”，房屋的承租方可否以此为由向出租方主张减免租金？ 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第 26 条规定：“合同依法成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。” 对此，本次疫情是否构成合同履行中的情势变更？新冠肺炎自湖北武汉席卷全国，其速度之快，影响之广超乎我们的想象，全国各省区均陆续启动了重大突发公共卫生事件一级响应，为防控疫情采取了诸多强制举措，不免会导致宏观政策调整、市场异常波动、供需失调等。此类事实并非一般的商业风险而是我们所无法预料、更无过错可言的。对尚在租期内的商铺租赁来说，倘若继续如约履行势必会显失公平，故符合合同履中情势变更的条件。但对于住房租赁是否适用，还应以租期的长短为别而具体问题具体分析。 首先，对于尚在租赁期间的商铺承租者而言：新冠肺炎的突袭，使得原本应是旺季的春节假期不复过往，遭受巨大的经济损失，笔者认为该状况下，无论是严令停业关门的行政举措还是疫情所致市场的异常波动，对于承租者来说均无法预见，也无过错可言，都有悖于合同订立的初衷，动摇了原合同成立的基础，故以情势变更为由主张减免租金应予以支持。至于租期的长短，似乎两者除所受影响的程度不同之外，再无区分的必要。其次，对于普通的住房租赁者而言：长期租赁合同其目的的实现并非表现为时刻身处其中，住房仅是提供一个稳定的归宿而不至于流落街头。而疫情所致房屋的有限空置、经济收入的减少等逻辑上与当初租赁合同的签订并不存在牵连，也不构成合同履行的情势变更，故不能以此请求减免租金。但对于短期租赁而言，基于公平考量，若因疫情而致房屋在大半租期内都处于闲置状态，此时要求承租方如约履行明显有失公平，故可尝试援引情势变更原则以求重新协商。最后，需注意的是基于维护契约精神，我国法院对情势变更原则的适用大多持审慎态度，故意图以此为由请求减免租金的结果难料，但也不妨会有所突破。 |
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03、小结 综上所述，对于租户是否可以主张减免疫情期间租金的讨论，首先在性质上应分为商铺租赁与住房租赁两种情形，而后在具体案件中对于租期的长短也要有所顾虑。总体而言，对于商铺租赁来说不论租期长短，只有受行政举措所迫而停业关门的情形可谓不可抗力，并以此为由主张减免，也可尝试以情势变更为依据主张减免。对于住房租赁来说，笔者认为也仅在短期租赁（以不足6个月为参考）中，若过半租期都处于闲置状态等类似情形下，才能以不可抗力或者情势变更为由主张减免。 回归现实生活，最便捷、最有效的方式还是双方当事人的协商（尤其是住房租赁的情形）。既可未雨绸缪于合同订立之初便将相关情形做以约定，也可亡羊补牢主动与出租方进行沟通，毕竟国难当前，温暖的国人有着互帮互谅的优秀传统。但也请大家切勿道德绑架，尤其是个人住房租赁，应明了自身与商铺租赁的区别。但愿万众一心，同舟共济，共克时艰，打赢这场没有硝烟的战疫。 |
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