作者

项先权：浙江新台州律师事务所主任，法学博士，博士后

范懿华：浙江新台州律师事务所疑案研究中心研究员，法律硕士

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。若开发商委托代理人预售房屋但自始未取得预售许可证致合同无效的，应当如何认定责任主体？造成购房者权益受损，如何认定两者对购房者的民事责任？赔偿责任范围又应如何界定？以下将结合审判实践具体分析之。

一、案情与裁判

案件名称：某房地产公司、詹某与王某房屋买卖合同纠纷案

案情来源：（2023）陕04民终3267号民事判决书

案情简介：

2016年9月12日，王某（原告、被上诉人、被申请人）经詹某（被告、上诉人、被申请人）介绍，与某房地产公司（被告、被上诉人、申请人）签订《房屋买卖合同》，约定购买该公司开发的位于某某市某某区房屋一套，建筑面积111平方米，总价299,700元。合同签订后，王某按约向詹某支付购房款299,700元、契税5,828元及大修基金16,095元，合计321,623元（最后一笔付款时间为2016年9月19日），詹某向其出具了加盖某房地产公司公章的收款收据，收据日期统一记载为2016年9月12日。

2022年初，王某发现案涉房屋已被他人入住，遂与某房地产公司交涉。2022年4月28日，该公司出具《关于某某单元某号房产权声明》，称早在2016年3月，董某某（案外人）已与公司负责人高某、员工张某签订该房屋的销售合同；同年9月，在未经高某同意的情况下，公司又与王某签订买卖合同，声明该合同无效并作废，确认房屋产权归属董某某。声明加盖公司公章并由高某签名确认。

经查，某房地产公司曾于2016年6月4日出具书面声明，确认因某某大厦项目拖欠詹某劳务费5,821,500元，授权詹某通过代收该公司名下某某小区部分房屋销售款抵偿债务，房款可直接转入詹某个人账户或其指定账户，有效期至房屋售罄。本案中，王某购房系詹某全程对接办理，所付款项实际由詹某占有使用，且案涉房屋确属授权詹某代收款项的房产范围。另查，案涉房屋所在项目至今未取得商品房预售许可证明。后詹某不服一审判决，提出上诉，主张其与被上诉人王某之间就其对某房地产公司享有的债权存在债权让与的法律关系，被上诉人王某给付的购房款为给付詹某债权转让对价款。

一审判决

咸阳市秦都区人民法院经审理后认为：被告RX公司未取得商品房预售许可，与原告签订的《买卖合同》无效。根据民法典157条，RX公司作为开发商应退赔原告损失。被告詹某实际收取原告购房款等321,623元，其收款行为基于RX公司授权抵偿劳务费，两被告需连带返还该款项。关于房屋增值损失，RX公司明知房屋无预售许可且已另售仍签约，导致原告购房目的落空，应赔偿房屋现值808,191元与原价差额508,491元。原告未申请司法鉴定，房屋价值参照其提交的同小区最低单价7281元/㎡认定，RX公司对此承担全额赔偿责任。

二审判决

陕西省咸阳市中级人民法院经审理认为：二审争议焦点为房屋增值数额认定及詹某应否承担退房款责任。关于增值损失，王某虽放弃房屋鉴定，但其提交的贝壳网截图显示同小区最低挂牌价7281元/㎡（显著低于其他售价），一审据此认定房屋现值808,191元、增值508,491元，低于诉请金额，具有合理性。关于退赔责任，RX公司授权詹某以未取得预售许可的房屋抵偿劳务费，詹某明知违法仍代理销售，根据《民法典》第167条，二者构成违法代理连带责任，故应连带返还王某321,623元。詹某主张债权转让及王某购房有过错，均无证据支持。综上，一审认定事实清楚、法律适用正确，维持原判。再审判决

再审裁定

陕西省高级人民法院经审理认为：本案虽未对房屋价值进行鉴定，但原审法院结合同期售价，参照最低挂牌价认定增值损失，该标准低于王某诉请且符合公平原则。某房地产公司作为开发商，明知案涉房屋未取得预售许可且已另售他人，仍与王某签约致其合同目的落空，应承担过错责任。原审认定其赔偿王某房屋增值损失508,491元并无不当。此外，某房地产公司提交的证据不足以证明王某购房时存在过错，其再审主张缺乏事实依据，依法不予支持。原审判决事实认定与法律适用正确，应予维持。

二、相关规定

《城市房地产管理法(2019修正)》第45条第1款：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”

《民法总则》第153条第1款（《民法典》第153条第1款）：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”

《民法总则》第157条（《民法典》第157条）：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”

《民法总则》第162条（《民法典》第162条）：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”

《民法总则》第163条（《民法典》第163条）：“代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。”

《民法总则》第167条（《民法典》第167条）：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”

《民事诉讼法》第67条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）（法释〔2020〕17号）第2条：“该出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

三、典型案例或做法

四、法理分析

本案中，某房地产公司、詹某与王某因违反商品房预售管理规定，在未取得预售许可情况下擅自销售涉案房产，现就相关民事法律责任的承担问题存在争议。本案的争议焦点可归纳为：一、本案的定性问题，即案涉法律关系的性质；二、案涉合同无效后产生的法律后果；三、某房地产公司是否应赔付王某所受房屋增值损失。

首先，詹某与某房地产公司之间系委托代理关系，且詹某与王某之间不存在债权让与法律关系。根据《民法典》第162条、第163条之规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力；委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。基于上述法律规定，委托代理的构成要件包括：代理人基于被代理人的委托实施代理行为；被代理的行为系民事法律行为；代理人以被代理人的名义实施代理行为；代理人在代理权限范围内实施代理行为。具体到本案，第一，詹某系基于某房地产公司委托办理王某购房等相关事宜；第二，被代理的行为为销售案涉房屋，属于民事法律行为；第三，购房合同的双方当事人系王某与该房地产公司，故符合“以被代理人的名义实施代理行为”这一要件；第四，合同所涉房屋亦属该公司前述所指定商品房范围内，未超出该公司委托詹某行使代理权的范围。基于此，詹某与某房地产公司系委托代理关系，詹某为代理人，该公司为被代理人，王某则为相对人。与此同时，詹某所主张的被上诉人王某与其之间应为债权让与法律关系不成立。债权让与指债权人不改变债的内容，通过协议将其享有的债权全部或部分地转让给第三人的行为‌。故债权让与以让与人与受让人已达成债权让与的合意为前提。本案中，詹某并无证据证明王某与詹某就其对某房地产公司享有的债权达成了债权让与的合意，根据《民事诉讼法》第67条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，詹某应承担举证不能的责任。综上所述，詹某与某房地产公司存在委托代理关系，詹某与王某之间不存在债权让与法律关系。

其次，案涉合同无效，詹某应返还购房款，房地产公司承担连带责任。根据《城市房地产管理法》第45条之规定，商品房预售应办理预售登记，取得商品房预售许可证明。基于此，案涉无证预售行为违反法律规定，又依据《民法典》第153条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第2条之规定，该出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，某房地产公司未取得商品房预售许可证仍与买受人王某签订购房合同，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故案涉合同应认定为无效。根据《民法典》第157条之规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。詹某某所取得购房款因购房合同无效而丧失合法依据，故该购房款应认定为不当得利，并予以返还。此外，某房地产公司明知无证预售商品房的行为违法仍委托詹某代理实施，詹某亦知晓案涉房屋并未取得商品房预售许可证。故根据《民法典》第167条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”之规定，某房地产公司应与詹某对无证预售行为所致债务承担连带责任。因此，詹某应返还不当得利，且房地产公司应对此承担连带责任。

最后，某房地产公司应赔付王某所受房屋增值损失。《民法典》第157条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。某房地产公司作为开发商，明知案涉房屋未取得预售许可证明且应知晓董某某已与该公司就案涉房屋签订购房合同，却仍与王某签订房屋买卖合同，致使合同无效，其主观存在过错。经查明，案涉房屋现值808191元，增值508491元，王某遭受的房屋增值损失系由某房地产公司的无证销售行为所致。基于此，某房地产应赔付王某所受房屋增值损失。